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地價(jià)才八千一平，卻想賣6萬(wàn)/㎡，哪個(gè)盤如此自信？
近期，位于黃埔長(zhǎng)嶺居板塊的開控城投·云錦開放營(yíng)銷中心，趕在金九銀十搶跑。
仗著離地鐵最近，又自建超大商業(yè)體，就想刺破黃埔房?jī)r(jià)天花板。
跟評(píng)房姐一起看看，這個(gè)改善盤，到底有什么勇氣敢吹出這個(gè)價(jià)！
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近地鐵自帶8萬(wàn)㎡商業(yè)
首先，位置來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目位于在黃埔長(zhǎng)嶺居長(zhǎng)嶺路以南、奧園春曉以西，處在永順大道和羅嶺路交匯處西南方向。
此外，就板塊來(lái)說(shuō)，確實(shí)是附近眾樓盤中距離21號(hào)線長(zhǎng)平站最近的項(xiàng)目。
百度地圖：步行時(shí)長(zhǎng)
百度地圖顯示，可步行前往長(zhǎng)平地鐵站，從21號(hào)線轉(zhuǎn)乘5號(hào)線，可抵達(dá)珠江新城地鐵站。
百度地圖：步行時(shí)長(zhǎng)
當(dāng)然，你還能選擇有軌電車出行，在附近200米的地方，有羌洞站，可利用有軌車接駁地鐵，減少步行時(shí)間。
百度地圖：駕車時(shí)長(zhǎng)
選擇自駕去往珠江新城的車程，可選擇路線不少，但時(shí)間都不短，尤其是如果遇到上下班高峰期就更難說(shuō)了。
教育來(lái)說(shuō)，還是有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的，自身配了一所幼兒園，附近還有長(zhǎng)嶺居小學(xué)、北京師范大學(xué)廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、長(zhǎng)平小學(xué)等，不過要搖號(hào)。
附近最近的醫(yī)院就是廣醫(yī)附屬婦女兒童醫(yī)院，屬于三甲，預(yù)計(jì)在9月底投入使用。
眾所周知，商業(yè)配套是長(zhǎng)嶺居的短板，周圍缺乏大商場(chǎng)，很多小區(qū)生活所需，還是要靠樓盤自身配的底商，想要大型商超就要往科學(xué)城蹭。
而今，廣開控股·城投·云錦將在這里配建一座建筑面積約8萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體，會(huì)給板塊帶來(lái)價(jià)值提升，預(yù)計(jì)在2024年能兌現(xiàn)，交給城投經(jīng)營(yíng)。
2
推大戶型主打改善
在區(qū)域內(nèi)看，這個(gè)項(xiàng)目還是挺有優(yōu)勢(shì)的，不過產(chǎn)品能否過硬還不好說(shuō)。
據(jù)悉，云錦在8月開放了營(yíng)銷中心，本周六開放樣板間。
項(xiàng)目總占地面積4.3萬(wàn)平，總建筑面積為15.3萬(wàn)平，整體規(guī)劃5棟28-31層的住宅，432戶，配8萬(wàn)平商業(yè)體，容積率在3.5。
產(chǎn)品方面，主推大戶型，直面改善買家，首推建面約124-183㎡三至四房。
具體來(lái)說(shuō)，124平的是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，南向，總貨量有144套。
設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，私家電梯入戶，3.5開間朝南，大陽(yáng)臺(tái)打通客廳和次臥，整體有6.7米長(zhǎng)，望山景，主臥帶衛(wèi)生間，進(jìn)門口設(shè)置衣柜，帶有270°飄窗，采光面可以。
廚房通生活陽(yáng)臺(tái)，切菜和洗菜區(qū)分開，操作來(lái)說(shuō)，不方便，很容易會(huì)把地面弄濕，來(lái)回走動(dòng)，都很費(fèi)勁，個(gè)人不是很喜歡這種設(shè)計(jì)。
小臥室打通陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)景觀面確實(shí)可以拉滿好感度，大氣很多，但這個(gè)房間隱私性不好。
另外一個(gè)小房間飄窗不是全墻，采光面不太好。
141㎡是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，貨量有233套，同樣私梯入戶，說(shuō)是四房，其實(shí)是3 1房設(shè)計(jì)，三開間朝南。
這套戶型是南北對(duì)流，設(shè)置了雙陽(yáng)臺(tái)，景觀陽(yáng)臺(tái)通次臥和客廳，整體有7.5米長(zhǎng)。餐廳則是通北向陽(yáng)臺(tái)，整體看是較為通透的。
而廚房則是開放式廚房，呈L型。
主臥是全墻飄窗，設(shè)置兩個(gè)衣柜，其中一個(gè)是有占用到隔壁次臥的一些空間，這樣導(dǎo)致次臥空間感有點(diǎn)有點(diǎn)緊湊。
另外，北向也分布了一個(gè)次臥，空間也不大，且臥室旁邊就是一個(gè)多功能房間，如果設(shè)計(jì)成臥室，就需要利用飄窗的位置定制床柜，也可用作書房。
183㎡是四房?jī)蓮d三衛(wèi)設(shè)計(jì)，貨量?jī)H有50套，主要集中在4和5號(hào)樓，獨(dú)立電梯入戶，私密性好。
也是南北對(duì)流戶型，廚房則是目前較為流行的半開放式，可中西式，配有島臺(tái)，然后廚餐廳一體化，整個(gè)廳很豪氣。
臥室方面，設(shè)有雙主套，主臥開門就有一個(gè)衣帽間，此外，主衛(wèi)配有雙洗手臺(tái)，方便男女主人同時(shí)操作，還有配置一個(gè)浴缸，淋浴和泡浴都可以自由選擇。
另外一個(gè)套房在北向，開門就是小衣柜，有全墻飄窗。
兩個(gè)次臥都有點(diǎn)緊湊和狹小，挨著主臥的房間，因?yàn)橛幸徊糠置娣e被主臥用作衣帽間，整體空間顯得很窄，擺放一張床外，就沒剩余空間了，如果兩個(gè)臥室的墻可打掉，把小次臥一全部用作衣帽間，可能會(huì)更好。
另外一個(gè)挨著公衛(wèi)的次臥二，空間也特別小，打造成臥室，就必須用飄窗來(lái)定做一個(gè)床柜，不然就只能用做書房了。
整體來(lái)說(shuō)，戶型設(shè)計(jì)是比較方正的，而且整體小區(qū)就5棟樓，全部一字形排開，南北視野都不會(huì)有阻擋，很舒適。
具體到每個(gè)戶型優(yōu)缺點(diǎn)還是很明顯，不過買入后，也可以自己再改造，很多問題就不再是問題了。
據(jù)銷售介紹，首推5號(hào)樓，層高30層，兩梯三戶設(shè)計(jì)，樓下就是幼兒園，旁邊就是商業(yè)綜合體，景觀面來(lái)說(shuō)，南北都能看到山景資源，居住環(huán)境不錯(cuò)。
目前有三棟在開建中了。
3
賣6萬(wàn) /㎡沖擊天花板
而至于價(jià)格，據(jù)了解，項(xiàng)目想賣到6萬(wàn) /㎡，板塊有項(xiàng)目是刺破5萬(wàn) /㎡的，但人家賣的是復(fù)式。
目前，黃埔區(qū)整體來(lái)說(shuō)，只有老黃埔的房?jī)r(jià)是超5萬(wàn) 的，長(zhǎng)嶺居緊隨其后，均價(jià)為4.5萬(wàn)/㎡。
高出區(qū)域均價(jià)1.5萬(wàn)/平售賣是要勇氣的。畢竟目前來(lái)看，這個(gè)板塊沒商業(yè)，沒配套，離地鐵也不近，一直都被人詬病是睡城。
就拿地價(jià)來(lái)說(shuō)，地塊是開發(fā)區(qū)投資公司在2020年5月拿下的商住地，總價(jià)近12.7億，折算折算拿地價(jià)8302元/㎡。
后引入廣州城投和廣報(bào)實(shí)業(yè)一起開發(fā)運(yùn)營(yíng)，廣州開發(fā)區(qū)投資控股和廣州城投各占項(xiàng)目40%股份，廣報(bào)實(shí)業(yè)占2成。
項(xiàng)目最大的投入成本可能是要配建8萬(wàn)平的商業(yè)綜合體，能填補(bǔ)板塊短板，帶來(lái)價(jià)值提升，也是政府極為重視的項(xiàng)目，所以才可低價(jià)拿地。
附近有奧園春曉、龍湖攬境、天健天璽、五礦壹云臺(tái)、中冶逸景臺(tái)、金融街·融穗御府等眾多樓盤，有居住氛圍，但洋房單位沒有價(jià)格是突破5萬(wàn) 的。
如中冶逸景臺(tái)目前在售200多平5房復(fù)式產(chǎn)品，售價(jià)在5.8萬(wàn)/㎡。
龍湖攬境則已經(jīng)是清盤了，最后一期售價(jià)在3.8萬(wàn)/㎡。
天健天璽現(xiàn)在是在售85-120平方米戶型，售價(jià)在4.5萬(wàn)/㎡。
五礦壹云臺(tái)主推建面約142-165平戶型，售價(jià)3.65萬(wàn)/㎡。
進(jìn)入二手市場(chǎng)的奧園春曉，目前在交易平臺(tái)上的掛牌均價(jià)在3萬(wàn)/㎡，次新房金融街·融穗御府的掛牌均價(jià)則在4萬(wàn)/㎡左右。
有粉絲在2019年以2.9萬(wàn)/㎡的價(jià)格買入金融街·融穗御府，去年收樓裝修好后，一直沒去住，就是嫌太遠(yuǎn)，周邊又沒配套，很山卡拉，閑置一年多了。
就目前行情來(lái)說(shuō)，評(píng)房姐認(rèn)為項(xiàng)目開盤，價(jià)格可能是5字頭，刺破6萬(wàn)/㎡那就過份自信了。
而買家可能大部分還是來(lái)自黃埔區(qū)的改善用戶，對(duì)這個(gè)區(qū)域有居住認(rèn)可度，周邊的一些小區(qū)也可能會(huì)考慮置換到這里。
所以產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，都是偏大戶型，項(xiàng)目也是深知這一點(diǎn)的。
商業(yè)配套雖是項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，但兌現(xiàn)還需要時(shí)間，暫時(shí)難拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格，引發(fā)不了大波動(dòng)。
對(duì)這個(gè)即將入市，又有點(diǎn)狂的盤，你怎么看，可在評(píng)論區(qū)留言哦。
原創(chuàng)：評(píng)房姐
編輯：房評(píng)評(píng)
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